Jedną z najczęściej zawieranych umów jest umowa najmu. Wiele osób zainteresowanych jest strukturą takiej umowy, jej elementami. Jednakże czasem również zachodzi potrzeba rozwiązania takiej umowy, a nie każdy wie kiedy do takiego rozwiązania dochodzi.
Rozwiązanie umowy najmu może nastąpić poprzez zawarcie przez strony stosownej umowy o rozwiązaniu jej za porozumieniem stron, ponadto stosunek najmu zostaje zakończony:
- jeśli umowa najmu została zawarta przez strony na czas oznaczony to wraz z nadejściem ustanowionego w umowie terminu umowa najmu wygasa. Oczywiście w sytuacji zawarcia umowy najmu na czas oznaczony istnieje możliwość jej wypowiedzenia, jeżeli możliwość taka została przewidziana w umowie;
- jeśli umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony strony mogą wypowiedzieć umowę najmu, należy jednak pamiętać o zachowaniu ustawowych terminów. W tym wypadku nie muszą zaistnieć inne okoliczności;
- jeśli strony dokonają naruszenia ciążących na nich obowiązków wynikających z zawartej umowy najmu mogą dokonać wypowiedzenia bez konieczności dotrzymania ustawowych terminów wypowiedzenia to oznacza ze skutkiem natychmiastowym dotarcia wypowiedzenia do adresata. Ważność tegoż wypowiedzenia jest uzależniona od zaistnienia przesłanek wynikających z art. 664 § 2 kodeksu cywilnego (k.c.), art. 667 § 2 k.c. bądź art. 672 k.c.
Jeżeli umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony strony mogą dokonać jej wypowiedzenia z zachowaniem terminów ustawowych. Ustawowy termin wypowiedzenia umowy najmu jest zależny od terminu płatności, tak więc w sytuacji:
- kiedy czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż jeden miesiąc, wypowiedzenia najmu można dokonać najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
- kiedy czynsz jest płatny miesięcznie wypowiedzenia umowy najmu można dokonać na koniec miesiąca kalendarzowego;
- kiedy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu niż miesiąc to wypowiedzenia można dokonać na trzy dni naprzód;
- kiedy najem jest płatny w stawkach dziennych to wypowiedzenia można dokonać na jeden dzień naprzód.
Wypowiedzenie bądź upływ czasu nie powoduje zakończenia najmu, jeśli strony zawarły umowę o przedłużeniu najmu. Z treści tej umowy wynika czy umowa została zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony. Ustawodawca w art. 674 k.c. postanowił, iż w sytuacji kiedy to po upływie terminu określonego w umowie najmu bądź w jego wypowiedzeniu najemca nadal korzysta z rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się to w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.
Po zakończeniu najmu zarówno najemca jak i osoby, które to władały rzeczą poprzez zawarcie z nim umowy są zobowiązane do zwrócenia rzeczy wynajmującemu. Przedmiot ten należy zwrócić w stanie niepogorszonym, chyba że pogorszenie jest wynikiem prawidłowego korzystania z rzeczy.